Justiça condena a construtora Vivaz (Cyrela) por reajustes indevidos e determina devolução em dobro dos valores cobrados indevidamente
Comprou um imóvel na planta e percebeu reajustes mensais no saldo devedor? Este artigo mostra por que essa cobrança nem sempre deve ser tratada como normal e como decisões recentes vêm reconhecendo cláusulas abusivas em contratos da Vivaz/Cyrela
Fabiano Rodrigues
5/27/20264 min read
Durante anos, compradores de imóveis na planta acabam verificando reajustes mensais no saldo devedor, e encaram como parte natural da aquisição imobiliária. Ocorre que, recentes decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo vêm reconhecendo que determinadas práticas adotadas por incorporadoras/construtoras extrapolam o mero reajuste contratual e podem configurar expediente abusivo destinado a ampliar artificialmente a vigência do contrato para permitir cobranças vedadas que são vedadas por lei. É justamente nesse contexto que a construtora Vivaz, pertencente ao grupo Cyrela, passou a sofrer condenações relevantes.
Em decisões recentes nos processos n.º 4009914-46.2025.8.26.0001 e n.º 4015758-74.2025.8.26.0001, envolvendo unidades do empreendimento Vivaz Prime Vila Maria, o Judiciário reconheceu a nulidade da cláusula contratual que previa correção monetária mensal, uma vez que de forma ardilosa, promoveram a inserção de uma parcela irrisória, com vencimento posterior ao prazo de entrega, com o propósito de simular prazo contratual superior a 36 meses de modo a justificar reajustes mensais do saldo devedor.
A controvérsia gira em torno dos artigos 46 e 47 da Lei nº 10.931/2004.
Em síntese, contratos imobiliários com prazo inferior a 36 meses não admitem correção monetária mensal das parcelas. O que se verificou nas ações analisadas foi a inclusão deliberada de parcela residual de valor insignificante — em um dos casos, originalmente fixada em R$ 1.000,00 sendo que as demais parcelas eram superiores a R$ 2.500,00, com vencimento após anos da celebração do contrato — enquanto o pagamento das demais parcelas do imóvel ocorreria em período muito inferior. O Judiciário concluiu que o artifício utilizado pela construtora, de incluir uma parcela ínfima após o financiamento, servia apenas para enquadrar formalmente o contrato na exceção legal e viabilizar cobrança proibida, uma vez que os compradores necessitam quitar o valor do contrato para receber as chaves, obrigando-os anteciparem a parcela.
A fundamentação judicial foi contundente ao afirmar que a criação dessas parcelas residuais fictícias constitui “manobra para burlar lei imperativa”, tornando nulas as cláusulas que preveem correção monetária mensal em tais hipóteses. Em consequência, determinou-se não apenas a substituição da periodicidade mensal pela anual, mas também a restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente, nos termos do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.
Em uma das sentenças, o magistrado reconheceu que a incorporadora estruturou deliberadamente o fluxo de pagamento “com o propósito de fraudar norma imperativa e cobrar correção monetária mensal vedada por lei”, afastando inclusive a tese de erro justificável e autorizando a devolução em dobro dos valores pagos a maior. Em outro caso, houve condenação à restituição superior a R$ 42 mil apenas em razão da cobrança decorrente da correção mensal considerada ilegal.
O aspecto mais relevante dessas decisões talvez não seja apenas a condenação individual, mas a possibilidade de repercussão coletiva. Isso porque o modelo contratual analisado aparenta não decorrer de situação isolada ou erro pontual, mas de estrutura replicada em contratos padronizados de empreendimentos comercializados pela incorporadora. Se confirmada a adoção sistemática da prática, surge discussão relevante sobre potencial prejuízo disseminado a consumidores submetidos ao mesmo padrão contratual.
Em termos práticos, isso significa que compradores de imóveis da mesma incorporadora — especialmente em contratos que contenham parcelas residuais irrisórias com vencimentos artificialmente deslocados ao final do fluxo de pagamento — podem possuir direito à revisão contratual e restituição dos valores pagos indevidamente. A análise deve ser individualizada, mas o precedente judicial fortalece a tese de abusividade quando identificado o mesmo mecanismo contratual.
Esse movimento acompanha a tendência crescente do Judiciário em privilegiar a realidade econômica sobre a engenharia contratual formal. Em outras palavras: pouco importa a aparência do prazo total do contrato se, na prática, o pagamento relevante ocorre em período inferior ao mínimo legal.
Para o mercado imobiliário, as decisões impõem reflexão importante. Estruturas contratuais concebidas para maximizar receita por meio de reajustes podem gerar passivos significativos quando confrontadas com normas de proteção ao consumidor. O custo de estratégias contratuais agressivas pode ultrapassar o ganho econômico inicialmente obtido.
Para consumidores, o alerta é igualmente objetivo: cláusulas de reajuste frequentemente tratadas como técnicas ou inevitáveis merecem revisão criteriosa. Em determinados casos, o contrato pode ocultar mecanismos que ampliam substancialmente o valor efetivamente pago pelo imóvel.
As recentes condenações envolvendo a Vivaz/Cyrela indicam que o debate ultrapassou a esfera teórica. O reconhecimento judicial da nulidade dessas cláusulas e da devolução em dobro dos valores sinaliza possível mudança relevante no contencioso imobiliário — especialmente se comprovado que o modelo contratual foi replicado em larga escala entre empreendimentos da incorporadora.
Sobre o Autor:
Fabiano Oliveira Rodrigues é advogado especializado em Direito Empresarial pelo Insper e Mercado de Capitais pelo Instituto Educacional B3, e sócio fundador do Bettioli e Rodrigues Advogados. Atua em litígios empresariais complexos, recuperação de crédito e disputas envolvendo estruturas societárias, investimentos e governança corporativa.
Sócio fundador do Bettioli e Rodrigues Advogados, com atuação em direito empresarial, contencioso cível estratégico e mercado de capitais.